WP Carey: Perché ho venduto la mia posizione sulla valutazione (NYSE:WPC)

Mar 31, 2023

RonFullHD/iStock tramite Getty Images

Sospetto che WP Carey (NYSE:WPC) abbia molti azionisti fedeli che detengono azioni a lungo termine, ma la mia esperienza con le azioni è stata molto diversa. Dopo aver acquistato il nome solo 4 mesi fa, sto vendendo le azioni perché in qualche modo hanno raggiunto rapidamente una valutazione che avevo solo previsto a lungo termine. Anche se è probabile che la società generi una crescita degli affitti nello stesso negozio molto più avanti rispetto ai concorrenti, la sua valutazione premium rispetto ai concorrenti è ancora difficile da giustificare. Gli investitori potrebbero anche sottovalutare i rischi derivanti dalle pressioni sui prezzi poiché i tassi di acquisizione rimangono bassi nonostante il contesto di tassi di interesse in aumento. Al momento abbasserò la mia valutazione a "Hold".

Con l'aumento dei tassi di interesse e l'aumento dei rischi di recessione, penseresti che WPC sentirebbe una certa pressione come proprietario, giusto? Tale teoria si è rivelata errata, poiché WPC ha registrato risultati piuttosto forti nell'ultimo anno.

L'ultima volta che ho parlato di WPC è stato ottobre, quando ho spiegato perché stavo finalmente andando in disparte per acquistare azioni. All'epoca, avevo considerato interessante il rendimento del 6% mentre aspettavo una rivalutazione ad un rendimento del 5%. Da allora il titolo ha rapidamente guadagnato circa il 18%, raggiungendo il mio obiettivo di fair value del 5%, portandomi a rivalutare la mia posizione.

WPC è uno dei numerosi fondi comuni di investimento immobiliare triple net lease ("NNN REIT") presenti oggi sul mercato. WPC è diversificato in vari settori e ha spinto per aumentare la propria esposizione agli asset industriali.

Presentazione del terzo trimestre del 2022

Con così tanti REIT NNN nel settore, potrebbe essere difficile distinguerli. Il punto unico di WPC è la sua elevata esposizione all’inflazione, poiché il 55% del suo affitto di base medio è legato all’IPC.

Presentazione del terzo trimestre del 2022

Ciò ha aiutato l’azienda a vedere un’accelerazione della crescita ABR nello stesso negozio negli ultimi trimestri. Quel numero del 3,4% nell’ultimo trimestre tiene facilmente il passo con il gruppo.

Presentazione del terzo trimestre del 2022

Durante la teleconferenza, il management ha osservato che, a causa dell'intervallo di tempo che intercorre tra l'impatto dell'inflazione sulle scale mobili a noleggio annuale, il 2023 dovrebbe vedere una crescita dello stesso negozio ancora più forte, pari a circa il 4,5%, con un impatto continuato nel 2024. Si tratterebbe di un numero eccezionale in un settore. che in genere vede una crescita dell'affitto del negozio di circa l'1%.

WPC ha chiuso il trimestre con un debito rispetto all'EBITDA pari a 5,6 volte: il management ha fissato un range operativo compreso tra 5,5 e 5,8 volte. Vale la pena notare che la scadenza media del debito è di soli 4,6 anni: è possibile che WPC veda un aumento delle spese per interessi mentre rifinanzia il debito in scadenza.

Presentazione del terzo trimestre del 2022

WPC ha investito 1,3 miliardi di dollari nei primi tre trimestri del 2022, di cui 474,8 milioni di dollari nel terzo trimestre. Gli investimenti del terzo trimestre hanno avuto un tasso massimo ponderato medio del 6,4% (o 6,3% inclusi i progetti di capitale). Ciò ha rappresentato un’espansione di soli 50 punti base rispetto al tasso massimo medio nel 2021. Molti investitori REIT potrebbero aver sperato in un’espansione del tasso massimo alla luce del contesto di tassi di interesse in aumento, ma sembra che gli immobili in locazione netta rimangano un mercato di vendita. Sebbene il management abbia dichiarato durante la teleconferenza l'intenzione di rimanere esigente sui prezzi, tale posizione non ha ancora mostrato un impatto materiale sui numeri.

I ricavi sono cresciuti del 17,7% nel trimestre, ma occorre tener conto delle azioni emesse per le acquisizioni. I fondi rettificati derivanti dalle operazioni sono stati pari a 1,36 dollari per azione, in crescita del 9,7% su base annua. Il FFO a volte potrebbe essere un parametro sospetto da seguire per i REIT (simile all'EBITDA rettificato di altre società), ma nel caso di WPC è probabilmente affidabile poiché gli inquilini sono responsabili delle spese in conto capitale di manutenzione.

WPC ha un discreto numero di contratti di locazione in scadenza nei prossimi anni, di cui oltre la metà scadrà nel prossimo decennio.

Presentazione del terzo trimestre del 2022

Non è chiaro se l’elevato contesto inflazionistico si rivelerebbe positivo a questo riguardo, in quanto potrebbe portare a forti spread di rileasing o forse i clienti potrebbero cercare di rinegoziare i contratti di locazione senza aggiustamenti legati all’IPC.