Prepararsi e trarre profitto da un altro tracollo immobiliare

Oct 08, 2023

Rasi Bhadramani

La mia prozia Maudelle Finley è morta di recente all'età di 99 anni. È la stessa età che è morta mia nonna qualche anno fa.

Spero di avere gli stessi geni di queste meravigliose donne, che non erano donne ricche, ma avevano la fortuna di avere la salute dalla loro parte per quasi un secolo intero.

Dato che entrambi vissero così a lungo, sono convinto che furono pesantemente influenzati dal crollo del mercato azionario del 1929.

Mia nonna mi raccontava spesso della sua vita da bambina e delle avversità che i suoi genitori affrontavano crescendo in una piccola fattoria di famiglia nelle zone rurali della Carolina del Sud.

Quando ho saputo della morte della mia prozia la settimana scorsa, ho iniziato a riflettere sulle somiglianze nel tempo che ha portato alla Grande Depressione e oggi.

Come riportato nel classico Cent'anni di valori fondiari a Chicago di Homer Hoyt, durante la Grande Depressione (dal 1918 al 1926) la popolazione di Chicago aumentò del 35% e il valore dei terreni aumentò del 150%, ovvero circa il 12% all'anno.

Poi, nel 1926, i valori dei terreni peggiorarono, poi crollarono. Nel 1933, i valori dei terreni di Chicago erano complessivamente diminuiti di circa il 70%; le aree periferiche sono diminuite in modo ancora più drammatico.

Ricordate, mia nonna e mia prozia erano solo bambine durante la Grande Depressione, un periodo in cui la Fed manteneva i tassi di interesse troppo alti, cosa che strangolava l’economia.

Entrambi furono testimoni, fin da bambini, dell'impatto del crollo del mercato azionario del 1929, innescato da un drastico tracollo del settore immobiliare. I loro genitori (i miei bisnonni) erano agricoltori e la terra che possedevano divenne sostanzialmente priva di valore, da cui deriva il termine "poveri poveri".

I miei bisnonni furono testimoni del paralizzamento del sistema bancario quando i depositanti, presi dal panico, ritirarono contanti e, naturalmente, la disoccupazione aumentò vertiginosamente. Fu proprio la bolla immobiliare descritta da Homer Hoyt a contribuire a innescare e poi a peggiorare la Grande Depressione…

…non ti sembra familiare?

So che mia nonna e mia prozia hanno vissuto momenti molto stressanti e sono così grato che entrambe siano riuscite a vivere quasi un secolo. Posso solo immaginare come sarebbe stata la vita durante la Grande Depressione, un periodo in cui i valori immobiliari erano in tilt...

La stessa formula vissuta nel 1926 è la stessa formula oggi:

Tassi in aumento + inflazione elevata + crisi bancaria + valori immobiliari in calo

Esatto, tutti e quattro nel 1929 e li abbiamo tutti e quattro oggi.

Per evitare un tracollo bancario come quello del 1929, i regolatori finanziari hanno adottato alcune misure aggressive per prevenire il contagio nel sistema bancario; tuttavia, sulla base della nostra ricerca presso iREIT™,riteniamo che il settore immobiliare commerciale potrebbe continuare a peggiorare nei prossimi 12 mesie Jamie Dimon è d'accordo,

"... i fuori-gioco (nel gergo di Wall Street per indicare una conseguenza indiretta) in questo caso saranno probabilmente gli immobili. Saranno certe località, certi uffici, certi prestiti edilizi. Potrebbe essere molto isolato; non sarà ogni banca."

Il mercato dei mutui immobiliari commerciali per proprietà che producono reddito ammonta a circa 4,5 trilioni di dollari e circa l’80% di tutti i prestiti bancari proviene da banche regionali. Questi "certi" settori a cui si riferisce Dimon sono i prestiti multifamiliari e i prestiti d'ufficio che rappresentano oltre il 50% dei prestiti in essere.

Secondo la Mortgage Bankers Association circa 728 miliardi di dollari (16% del totale dei prestiti) scadranno nel 2023, con altri 659 miliardi di dollari (15%) in scadenza nel 2024. Le banche si sono ritirate drasticamente, e questo significa che molti proprietari avranno difficoltà tempo di rifinanziamento delle scadenze del debito.

Una volta anch'io sono stato uno sviluppatore immobiliare (per oltre due decenni) e sono felice di non dovermi preoccupare di rifinanziare il debito in questo ambiente. È una specie di "grande recessione" per gli immobili ad uso ufficio.

Si prevede che circa 728 miliardi di dollari di prestiti scadranno nel 2023 e circa la stessa cifra nel 2024. Dove prenderanno i soldi questi proprietari per rifinanziare le loro proprietà?