Perché ho venduto Spirit Realty e reinvestito in azioni privilegiate di Spirit Realty (NYSE:SRC)

Apr 18, 2023

Tanawat Ponthour

Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) è un REIT diversificato in locazione netta con una storia discontinua.

Per alcuni anni, sono stato ottimista sul fatto che SRC avesse voltato pagina e si fosse perfezionata in una società in grado di guadagnare un multiplo di valutazione da qualche parte nello stesso quartiere della maggior parte dei suoi pari REIT in leasing netto. Oggi ne ho molta meno fiducia.

Sebbene SRC ora venga scambiato con un rendimento da dividendi del 7%, recentemente ho venduto le azioni con un rendimento di circa il 6,6% e ho reinvestito i proventi in azioni privilegiate di serie A scontate del 6% di Spirit (NYSE: SRC.PA) con un rendimento da dividendi del 7%. per assicurarsi un rendimento del 7% che è molto più sicuro del dividendo comune.

Per spiegare pienamente il motivo per cui alla fine ho scelto di vendere SRC e passare ai suoi preferiti, però, dobbiamo tornare indietro nel lontano passato di 20 anni fa...

Spirit Realty è stata fondata nel 2003 come "Spirit Realty Finance Corporation". Originariamente era una società privata, poi è stata quotata in borsa a metà degli anni 2000, poi è stata nuovamente privata e infine è stata nuovamente quotata in borsa nel 2012 con il suo nuovo nome: "Spirit Realty Capital".

Negli ultimi 20 anni, il REIT ha avuto quattro diversi gruppi di top management e la strategia è cambiata leggermente con ciascuno di essi.

Il primo gruppo di manager dal 2003 al 2010, guidati dal co-fondatore e allora amministratore delegato e presidente di Spirit Chris Volk (che in seguito sarebbe stato co-fondatore e alla guida di STORE Capital), ha portato Spirit a circa 3 miliardi di dollari di asset, quasi un terzo dei quali (30% del canone totale alla fine del 2010) erano negozi Shopko.

Nota a margine: Shopko era una catena di grandi magazzini un tempo popolare che operava come società pubblica negli anni '90 e all'inizio degli anni 2000, ma è stata acquistata da una società di private equity nel 2005. L'elevato debito e l'indebolimento delle vendite hanno infine portato alla bancarotta del rivenditore nel 2005. fine degli anni 2010.

Sentinella del giornale di Milwaukee

Il secondo gruppo di manager dal 2011 al 2015, guidato dall'allora CEO Tom Nolan e dall'allora COO Pete Mavoides, ha portato il REIT a 8 miliardi di dollari entro il 2015, riducendo allo stesso tempo sostanzialmente l'esposizione a Shopko (14% alla fine del 2014).

Ma c'erano differenze tra le rispettive strategie di investimento di Mavoides, all'epoca presidente e direttore operativo di Spirit presso la loro sede a Scottsdale, in Arizona, e Nolan, che fungeva da amministratore delegato remoto a Dallas. Queste differenze hanno portato Mavoides a lasciare Spirit e a fondare l’Essential Properties Realty Trust (EPRT) un anno dopo, nel 2016, di cui rimane oggi CEO.

Un anno dopo la partenza di Mavoides nel 2015, l'allora CEO Tom Nolan trasferì la sede dell'azienda da Scottsdale, in Arizona, a Dallas, in Texas. Nel processo, oltre l'80% dei dipendenti di Spirit ha lasciato l'azienda. Molti di questi, incluso l'ex CIO di Spirit Gregg Seibert, hanno continuato a lavorare sotto Mavoides per EPRT. Quindi, con il trasferimento a Dallas, il team dirigenziale di Spirit è stato quasi completamente rinnovato. Quindi: team di gestione n. 3.

Mentre Nolan ha continuato a ridurre l’esposizione a Shopko (a fine 2015 al 9,1% del portafoglio), Spirit sotto la guida del team di gestione n. 3 non aveva un costo del capitale particolarmente elevato con cui lavorare né una strategia di investimento coerente quando si trattava di acquisizioni. Una manciata di negozi Shopko sono stati venduti nel 2015, ma soprattutto l'esposizione a Shopko è diminuita perché Spirit stava riempiendo il proprio portafoglio con un mix di solide proprietà di vendita al dettaglio investment grade come Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) e Best Buy (BBY) e proprietà commerciali non di tipo investimento come cinema, concessionarie di automobili e ristoranti come Applebee's.

Nel 2016, Spirit ha assunto l'ex banchiere d'investimento Jackson Hsieh come presidente e direttore operativo. Forse sapendo che i controlli sul credito del REIT necessitavano di miglioramenti, il ruolo di Hsieh includerebbe "responsabilità di supervisione per la sottoscrizione del credito, nuovi investimenti e gestione del portafoglio e delle risorse".

Spirito Capitale Immobiliare

Alla fine del 2016 Shopko rimaneva il maggiore inquilino di Spirit con l'8,2% dell'affitto totale. Ma a questo punto i problemi di Shopko erano ben noti e non c'erano buone opzioni per gestire queste proprietà di grandi dimensioni.